Ces deux dispositifs sont tous les deux applicables à l’immobilier locatif neuf, leur finalité étant de diminuer l’impôt sur le revenu du loueur. Si la loi Censi-Bouvard s’applique pour le meublé, la loi Pinel en revanche est montée sur un bien loué nu.
Comparatif sur la réduction d’impôt et le rendement
En ce qui concerne la loi Censi-Bouvard, elle est de 11% sur une durée de 9 ans. Sur cette même durée, celle de la loi Pinel est de 18%. Notons que cette dernière permet également une réduction de 12% sur une période de 6 ans et 21% sur 12 ans. Vue sous cet angle, la défiscalisation est donc plus intéressante pour la loi Pinel.
Cependant, la rentabilité locative est toujours plus intéressante pour un bien loué meublé. Les loyers sont en effet plus élevés et peuvent se chiffrer jusqu’à 15% plus importants que ceux d’un bien loué nu et ce, pour le même immobilier.
L’emplacement, un rôle prépondérant sur le rendement
Tout dépendra cependant de l’emplacement. Avec la loi Pinel, l’immobilier ne sera éligible que s’il est implanté dans les communes à fortes demandes locatives. Soit dans les zones A, A Bis ou B1 avec plus de 250 000 habitants. Cette exigence n’est pas requise avec la loi Censi-Bouvard. Ainsi, les biens Pinel pourraient jouir d’un avantage certain en ce qui concerne cet emplacement et ce, par rapport à cette demande constante.
Un bien loué sous Censi-Bouvard peut aussi tout à fait profiter des avantages d’un bel emplacement : il s’agit alors d’étudier les demandes par région et par ville, sachant que les biens meublés intéressent surtout les étudiants, qu’ils soient locaux ou étrangers. Quant aux seniors, ils préfèrent de plus en plus intégrer les résidences médicalisées avec services. Les touristes sont aussi attirés par les biens meublés bien entendu, qu’il s’agisse d’un appartement ordinaire ou d’une résidence touriste avec services. Ces biens, s’ils sont neufs, sont tous éligibles à la loi Censi-Bouvard.
Avantage avec la loi Pinel : la possibilité de location par la famille du loueur
Autre atout que propose la loi Pinel : l’investisseur peut mettre le bien en location auprès d’un membre de sa famille s’il le souhaite. Il peut s’agir d’un parent, d’un enfant – du moment qu’il est majeur. Cependant, les foyers fiscaux doivent être séparés.
La location par un enfant mineur est interdite, d’autant plus que celui-ci est dans la plupart des cas, rattaché au foyer fiscal de ses parents.
De nombreuses contraintes avec la loi Pinel
Les contraintes sont nombreuses avec la loi Pinel, dont le respect des plafonds nécessaires au calcul des loyers : plafonds de revenus du locataire et plafonds de loyers par zone. Le but est en effet de donner accès à l’immobilier neuf en fonction des ressources du locataire. Le calcul des loyers doit donc s’effectuer avec attention afin de cadrer non seulement avec ces exigences mais aussi avec le juste profit pour un rendement intéressant.
Cette contrainte est absente du côté de la loi Censi-Bouvard, dont le loueur peut librement fixer les loyers. De même, pas de plafond limité sur le nombre annuel d’immeubles acquis comme dans le cas d’un bien Pinel – qui est limité à deux immobiliers. Toutefois, le montant plafonné est le même pour les deux dispositifs, soit 300 000 euros par an à ne pas dépasser.
Nouvelle contrainte Pinel pour 2020 : la non-éligibilité des maisons individuelles
Important point à prendre en compte en ce qui concerne les nouvelles dispositions Pinel 2020 : les maisons individuelles ne sont plus éligibles. Seuls les logements en copropriété pourront continuer à bénéficier du dispositif.
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